Se trata de un estudio que analiza diversos factores arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor comercial de una propiedad.

Estos deben ser realizados por un avaluador profesional, ya que también debe tener en cuenta aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y territoriales para garantizar la estimación de un precio acorde con el mercado y justo tanto para el propietario como para posibles compradores e interesados.

Contenido
Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del Registro Nacional de Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador debe contener como mínimo los siguientes elementos (estos pueden variar según el tipo de predio):

- Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por qué es el apropiado para el propósito pretendido.

- Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes.

- Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la estructura.

- Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los linderos, la cabida, la tradición de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulación actual y la situación jurídica, entre otros datos.

- Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad.

- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede darse al bien en relación con las normas urbanísticas aplicables como por ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto....

- Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes. 

- Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar los cálculos.

- La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año.

- Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y referencias de los modelos de cálculo utilizados.

- Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos.

- Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección.

- Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se utilizaron y la fuente de donde fueron tomados.

- Memorias de los cálculos realizados.  Hace referencia a las fórmulas, valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologías- durante la estimación del precio.

- Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonomía social y de seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los demás elementos urbanísticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente.

- La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de Industria y Comercio, según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artículo 61 de la Ley 550 de 1999.

- Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con el cálculo y demás consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador. Debe discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos.

- Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con comentarios que permitan identificar cada una de las áreas y su estado.

- Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad. También los planos, levantamientos topográficos (si se realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido utilizarse durante el avalúo.

Cuidados para contratar el avalúo comercial de un predio

Aplicación de varias metodologías, exigir las memorias de cálculo y contratar a un profesional inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores son algunas de las recomendaciones.

Definir el valor de venta de una propiedad no es una tarea sencilla, es más un cálculo mal hecho puede significar la pérdida de mucho dinero a la hora de vender un inmueble. Por eso, es necesario acudir a un especialista tomando ciertas precauciones ya que en Colombia miles de personas ejercen esta actividad sin tener la formación ni la experiencia necesaria.

"Tanto así que en los avisos clasificados se ofrecen avalúos a 20.000 pesos, cuyos resultados son entregados en una sola hoja sin ningún tipo de metodología por lo que no resultan nada confiables¿, advierte Juan Darío Guzmán, director Ejecutivo del Registro Nacional de Avaluadores, quien agrega que ese valor no cubre ni los gastos de movilización ni el valor de los documentos necesarios para una investigación seria.

Por esta razón ¿indica el dirigente-, lo primero que debe hacer alguien que va a contratar a un avaluador es cerciorarse de que este pertenezca al Registro Nacional de Avaluadores. ¿Además, debe estar inscrito en la especialidad que se requiere para el trabajo y debe acreditar la vigencia de su credencial¿.

Razones de peso
¿Una vez elegido el avaluador deberá facilitarle la información jurídica del inmueble y acordar la fecha de entrega del mismo, que puede ser de unas dos semanas, y el valor de este trabajo. Cabe anotar que aunque no hay una tarifa establecida ¿salvo cuando se trata de créditos hipotecarios o peritazgos judiciales-, el costo de un avalúo serio en el mercado no es inferior a los 100.000 pesos¿, sostiene Guzmán.

Para Clemencia Parra, presidenta de la Unión Inmobiliaria de Colombia (UIC), el no acudir a un avaluador certificado implica poner en riesgo el patrimonio familiar en el caso de las viviendas o un capital de trabajo cuando se trata de inversionistas en diferentes tipos de inmuebles. ¿Por ello es vital ser muy exigente con la elección del avaluador y con el informe que este entregará¿.

Los bancos y entidades ¿expone Parra- estatales deben cumplir con lo estipulado en las normas por lo que obligan a los avaluadores a entregar la información de una manera rigurosa y detallada, pero no ocurre lo mismo cuando en el trato participan personas naturales. ¿A los avaluadores que no pertenecen al RNA o a un ente con disciplina gremial, solo es interesan lo honorarios sin darse cuenta de la importancia de esta labor y del riesgo social que ella implica¿.

Contenido mínimo
Un informe profesional debe contener como mínimo la descripción física del inmueble, un análisis urbanístico de la zona, la aplicación de por lo menos dos metodologías, según el tipo de inmueble, la memoria de los cálculos realizados, el registro fotográfico, el valor del avalúo y una estimación de la valorización.

Un avaluador idóneo está en la capacidad de analizar todos estos aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y urbanos para garantizar la estimación de un precio acorde con el mercado y justo para todos.

Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del RNA, el documento que le entregue el avaluador debe contener como mínimo los siguientes elementos:

- Características del inmueble
- Información jurídica y de titulación
- Los datos urbanísticos del sector
- Descripción de servicios e infraestructura
- Consideraciones acabados, usos y localización
- Metodologías aplicadas (por lo menos dos)
- Memorias de los cálculos realizados
- Estimaciones sobre valorización
- Avalúo comercial (valor del inmueble)
- Registro fotográfico de la visita
- Anexos de documentos urbanísticos consultados

Realización de avalúos, un oficio
De acuerdo con la Constitución colombiana hay plena garantía para que los nacionales puedan ejercer oficios como el de avaluador, ya que este menester no es considerado como una profesión.

Por esta razón, y muy a peras de que existen varias normas al respecto, cualquier persona con una par de cursos puede prestar sus servicios como avaluador, previa inscripción ante la Superintendencia de Industria y Comercio, trámite que toma apenas algunas de horas.

No obstante, gremios como Fedelonjas y la Sociedad Colombina de Avaluadores fundaron el Registro Nacional de Avaluadores (RNA), que cuenta con el espaldarazo de la Superintendencia, con el propósito de fijar una serie de pautas y requisitos para que sus afiliados pudieran ejercer la actividad con plena idoneidad y ofrecerle así seguridad y confiabilidad a sus clientes.

Para pertenecer a este ente es necesario realizar seguir un conducto en el que se han de realizar cursos certificados de avalúos, acreditar experiencia en una especialidad y presentar un examen y una entrevista ante un comité regional. Entidades del Estado y del sector privado, como los bancos, exigen este aval a quienes les ofrecen sus servicios como avaluadores.